Техническая экспертиза объектов при оценке недвижимости.

Недвижимость

Обследование сооружений, зданий – область деятельности специалистов оценочных компаний – членов саморегулируемых организаций. Знание основных положений по обследованию объекта, методы анализа состояния объекта, правильное применение результатов экспертизы – это обязанности оценщика при оценке стоимости недвижимости. Состояние (долговечность, сохранность) зданий зависит от условий эксплуатации, проектных решений, внешних воздействий, строительных конструкций и материалов, качества монтажных работ, выполнения ремонтов (капитальных, профилактических).

Основная задача оценщика при осмотре объекта – выявление физического износа. Условия эксплуатации здания определяют наличие двух видов физического износа: естественный (нормальный) физический износ и физический износ индивидуальный.

Нормативный (нормальный) физический износ – уменьшение восстановительной стоимости (стоимости замещения) типовой недвижимости, зависящий от срока службы при условиях эксплуатации по проекту и при выполнении своевременного ремонта. Нормальный физический износ характерен для всех объектов.

Величина износа зависит от даты строительства объекта, особенностей конструкции, качества работ. Поэтому при расчете этого износа можно применять нормативные данные. Физический износ индивидуальный – уменьшение стоимости замещения объекта по причине влияния природы, стихийных явлений, нарушения эксплуатации, СНиП. Правильное выявление индивидуального физического износа - основная функция оценщика. На значение этого износа оказывает влияние ряд факторов. Оценку этих факторов выполняют специалисты по строительным конструкциям. Внешне износ выражается в дефектах, повреждениях строительных конструкций.

Повреждения конструкций - это отклонения геометрии конструкции от первоначальной, появившиеся в результате эксплуатации. Дефектами конструкций называются изменения геометрической формы, а также соответствие выполнения элементов проекту и нормативам. Каждый дефект в строительных конструкциях уменьшает стоимость объекта.

Виды повреждений и дефектов:

  • Поверхностные и глубинные;
  • Невидимые и видимые при осмотре;
  • Трудно и легкоустранимые;
  • Прогрессирующие во времени под влиянием нагрузок и среды.

В реальном обследовании встречаются как отдельные виды дефектов, так и комплексные дефекты. Внешние повреждения относятся к легкоустранимым, а внутренние дефекты для устранения требуют специальных работ, включая проектные, что ведет к увеличению износа и уменьшению стоимости объекта на рынке.

Исходная информация для описания конструкций:

  • научные и технические отчеты по обследованию здания;
  • журналы осмотра конструкций сооружений;
  • акты технического осмотра;
  • акты комиссий о техническом состоянии конструкций.

При выполнении отчета по оценке зданий специалисту необходимо указывать ссылки на документы, определяющие техническое состояние элементов конструкций.